Affittare solo una stanza di un appartamento: è possibile?

I proprietari di abitazioni molto grandi o anche di appartamenti possono affittare un'ala, un piano o anche solo una stanza del proprio immobile. Non esiste una legge che vieti di concedere l'affitto solo una parte del proprio immobile, rientrando nell'ambito della locazione parziale, anche se si tratta di istituto giuridico formalmente non presente nel nostro ordinamento giuridico.

Il Codice Civile e leggi speciali non contengono definizioni di contratto di locazione parziale perchè non esiste una definizione legislativa di locazione parziale. Ai sensi dell'art. 1571 del Codice Civile, la locazione è il contratto con il quale due parti, definite locatorie e conduttore (il locatario), fanno un accordo affinchè la prima dia in affitto alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo. Il contratto di locazione non deve essere per forza riferita a un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, seguendo queste caratteristiche:

- consensuale, in quanto si perfeziona con la semplice volontà delle due parti e non nel momento in cui il conduttore entra in possesso del bene locato;

- a prestazioni corrispettive, poichè entrambe le parti hanno una serie di obblighi;

- a forma libera, l'accordo può essere convenuto attraverso un accordo verbale.

Detto ciò, si può definire la locazione solo di una parte dell'immobile che è concessa in godimento per un determinato periodo di tempo, con un determinato corrispettivo. Questo tipo di contratto può riguardare sia la destinazione abitativa (come ad esempio una stanza da letto) quanto usi differenti da quello abitativo (l'affitto di uno studio). 

Sublocazione parziale

La locazione parziale può essere compiuta tanto dal proprietario quanto dal comodatario, dall'usufruttario o dall'inquilino, ossia dal conduttore. Questo è il caso della sublocazione parziale che si distingue dalla totale che invece riguarda l'intera unità immobiliare locata. 

La disciplina della sublocazione parziale è differente rispetto a quella della sublocazione totale. Nell'ambito della sublocazione totale, la legge 392/1978 stabilisce il divieto di sublocazione, qualora il locatore non abbia espressamente concesso il permesso con una clausola apposita contenuta nel contratto di locazione, ovvero mediante una scrittura privata successiva. 

Se la sublocazione totale è ammessa solo in presenza del consenso espresso del locatore, la parziale è invece ammessa, qualora le parti non abbiano stabilito diversamente nel contratto di locazione principale. In questo caso il conduttore potrà subaffittare parzialmente l'immobile locato che dovrà comunque darne comunicazione al locatore indicando le generalità del subconduttore, la durata della sublocazione, e il numero dei locali sublocati. 

Formalità della stipula del contratto

Per affittare una stanza singola (ossia per concludere una locazione parziale) sarà necessario stipulare un autonomo contratto di locazione con oggetto la parte dell'immobile che la parte interessata desidera affittare. 

L'affitto di una stanza deve essere regolarizzato con un normale contratto di affitto ad uso abitativo. Il contratto deve essere scritto sulla base di uno dei modelli previsti dalla legge:

- contratto a canone libero, di durata di 4+ 4 al primo rinnovo automatico, art. 2, comma 1, legge n. 431/1998;

- contratto a canone concordato, di durata di 3+2 al primo rinnovo automatico, art. 2, comma 3, legge 431/1998;

- contratto a uso transitorio o per studenti universitari, art. 5, comma 1, e art. 5, commi 2 e 3, legge n. 431/1998 (successivo D.M. 30 dicembre 2002);

- contratto di locazione breve massimo di trenta giorni, art. 4, comma 1, D.L. 50/2017 e successive modifiche (c.d. affitti brevi).

Anche nel caso di locazione parziale, nell'accordo può essere previsto l'affitto del mobilio oppure no. Ad ogni modo è bene accordarsi chiaramente su quali parti dell'unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e quali parti sono comuni con gli altri coabitanti, specificando anche se esistono zone dell'immobile completamente escluse dal contratto.

Anche quando il contratto di affitto riguarda una sola stanza, il contratto di locazione è deve essere obbligatoriamente registrato se questo super la durata di 30 giorni. È possibile registrare un contratto di locazione per via telematica. La registrazione della locazione (anche se parziale) ha un costo: è previsto il pagamento dell'imposta di registro, che per legge deve essere pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro. L'alternativa è il regime della cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011), che funge da sostituto di imposta per Irpef e addizionali oltre che a sostituire l'imposta di registro e i relativi bolli.

La clausola di locazione parziale

La clausola di affitto parziale di un immobile è una disposizione contrattuale che permette al proprietario di affittare solo una parte dell'immobile a un inquilino. Questa disposizione è molto utile quando il locatore non intende affittare l'intero immobile ma solo una parte di esso. La clausola deve determinare in modo chiaro quale parre dell'immobile è oggetto della locazione. Per questo motivo spesso si allega al contratto una planimetria con evidenziate le zone oggetto di locazione. 

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del contratto di locazione parziale?

Affittare una stanza del proprio immobile è un modo per ottenere un reddito aggiuntivo ma è anche una scelta che incide sulla quotidianità e sulle proprie abitudini. Prima di prendere questa decisione è necessario valutare tutti gli aspetti implicati. Affittare una stanza vuol dire ridurre la propria privacy, condividere gli spazi in cambio di un reddito aggiuntivo. Alcune regole e patti condivisi possono rendere la convivenza un'esperienza positiva e piacevole per entrambe le parti.