Apertura di una finestra sulla facciata condominiale: quali sono le regole?

Quando un proprietario di un appartamento in un condominio decide di aprire una nuova finestra su una delle facciate condominiali per creare un ulteriore affaccio può incorrere in una tipologia di intervento complessa che potrebbe alterare sia l'estetica dell'edificio che innescare pregiudizi sulla stabilità dell'intero palazzo.

La questione dell'apertura di una finestra su una facciata condominiale da parte di un condomino è stata affrontata più volte dalla Cassazione. Su questa questione è importante evidenziare che, ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile, i muri perimetrali di un edificio rientrano tra le parti comuni del condominio, perciò sono di proprietà di tutti i condomini. 

In merito all'utilizzo delle parti comuni del condominio, l'articolo 1102 Codice civile recita che "Ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".

In altre parole, le aperture su una facciata a scopo di un bene di proprietà esclusiva sono lecite nella misura in cui rispettano l'articolo 1102, quindi un condomino può aprire una finestra sul muro perimetrale comune, a patto che queste modifiche non pregiudichino la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico e non ledano i diritti degli altri condomini.

Il via libera dell'assemblea non è necessaria

Ogni condomino può aprire una finestra sul muro condominiale e trattandosi di un diritto soggettivo non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea ma è invece indispensabile comunicare all'amministratore di condominio l'avvio dei lavori il quale a sua volta dovrà informare l'assemblea alla prima riunione utile. Inoltre, è caldamente consigliato consegnare all'amministratore il progetto dell'opera redatto da un tecnico abilitato, in modo che possa verificare che l'intervento rispetti i limiti posti dall'articolo 1102 del Codice civile.

Uno dei limiti da rispettare in questo frangente è il decoro architettonico, ossia non deve alterare le linee dell'edificio. Per questa ragione può essere utile valutare su quale facciata effettuare l'opera per non rompere la simmetria creata dalle altre finestre. 

Un altro limite importante sta nella stabilità e nella sicurezza dell'edificio, proprio per questo motivo il progetto deve essere presentato da un tecnico abilitato che deve dimostrare che l'apertura della finestra non rappresenti un pericolo per la stabilità e la sicurezza dell'edificio. Prima di adempiere a qualsiasi intervento è bene controllare il regolamento condominiale il quale può stabilire degli specifici divieti o limitazioni all'apertura di una nuova finestra sui muri perimetrali dell'edificio. 

Scia: necessario attivarla

Per interventi di questa portata è necessario sapere che secondo il Testo unico sull'edilizia le aperture di finestre, porta finestra o lucernari sono realizzabili attraverso la Scia (ossia Segnalazione Certificata di Inizio Attività), infatti non è più richiesto il permesso di costruire a meno che non si tratti di interventi che modificano la sagoma dell'edificio. Qualora ci siano dei vincoli culturali o paesaggistici è necessario ottenere il permesso da parte degli organi preposti.