assemblea condominiale: può limitare le parti comuni a un condòmino?

Il caso in questione verte sulla situazione in cui il regolamento condominiale preveda che ogni singola unità immobiliare abbia a disposizione un posto per il parcheggio di biciclette, o moto, in uno scantinato comune. L'area del locale essendo limitata assicura un posto a tutte le unità immobiliari solo nel caso di parcheggio biciclette, che occupano un minore spazio rispetto alle moto. La domanda che sorge è se è lecito oppure no interdire il parcheggio alle motociclette.

L'assemblea condominiale ha il potere di regolamentare l'uso delle parti comuni, per garantirne l'impiego a tutti, e può approvare a maggioranza una diversa distribuzione degli spazi o stabilire dei turni per rendere l'utilizzo di uno spazio più ordinato, senza che ciò costituisca una innovazione vietata. 

Nonostante questo potere, l'assemblea non può escludere un condomino dall'uso di una parte comune. Porre un divieto su quali veicoli possono usufruire dello spazio messo disposizione per il parcheggio è vista come una compressione del diritto dominicale del singolo. L'esclusione di un condomino dal pari uso di un'area comune è illegittima se non è disposta tramite un atto negoziale approvato all'unanimità. Per questo motivo, una delibera che vieti il parcheggio di motocicli per destinare l'intera area alle biciclette, se approvata a maggioranza, si struttura come una limitazione del diritto di pari uso del condomino proprietario di un motociclo, eccedendo i poteri dell'assemblea.

Un tale divieto è legittimo solo se:

- è contenuto in un regolamento di natura contrattuale;

- se viene introdotto con una deliberazione assembleare approvata all'unanimità dei consensi, in quanto limita i diritti dei condomini e richiede la forma scritta.

Qualsiasi delibera a maggioranza che introduce ex novo un divieto di questo tipo sarebbe impugnabile ex articolo 1137 del Codice civile per violazione legge.

In conclusione, un regolamento che vieta il parcheggio di motocicli, per favorire quello di biciclette, è una limitazione del diritto pari uso, ex articolo 1102 del Codice civile, e non un semplice disciplinamento delle modalità d'uso dell'area comune.