Come comunicano amministratore di condominio, locatore e conduttore? Ecco, alcune regole.

L'istituto di locazione è molto importante nell'ambito della disciplina del condominio, per la partecipazione alle assemblee condominiali e della divisione delle spese fra locatore (il proprietario, chi affitta l'immobile) e conduttore (l'affittuario, chi paga il canone).

Tra i compiti dell'amministratore c'è quello di curare il registro di anagrafe condominiale che contiene le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali minori e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare. Ogni variazione di queste categorie deve essere resa nota all'amministratore in forma scritta entro il termine di sessanta giorni. Per questo motivo va comunicata tempestivamente la situazione della proprietà e degli altri diritti reali di godimento che gravano sull'immobile.

La comunicazione tra le parti è di fondamentale importanza.

Se il locatore non comunica le informazioni all'amministratore: quali sono le conseguenze?

L'amministratore, qualora non sia informato, chiede attraverso una lettera raccomandata i dati mancanti alla tenuta del registro di anagrafe e, una volta passati 30 giorni, in caso di mancata risposta oppure non completa, l'amministratore stesso si fa carico di reperire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. 

In questo ambito, infatti, l'amministratore esegue un servizio d'interesse collettivo gestendo e conservando dei beni e dei servizi comuni come anche adempimenti burocratici come la tenuta dei registri di anagrafe condominiale. 

Locatore, conduttore e condominio: ecco, le regole.

La partecipazione alla gestione condominiale spetta al condominio e, di conseguenza, l'amministratore deve rivolgere solo a quest'ultimo le proprie richieste.

Questo è il principio generale che regola i rapporti tra locatore, conduttore e condominio.

Il conduttore, invece, partecipa alla vita condominiale tramite il locatore a cui vanno indirizzate tutte le istanze per i problemi relativi a beni e servizi comuni. In ambito condominiale i conduttori devono partecipare alle questioni che concernono le gestioni condominiali. Gli inquilini hanno diritto di consultare tutti i registri condominiali su appuntamento. Le legge permette l'accesso ad ogni persona interessata che può anche ottenere la copia dei documenti richiesti. Lo stesso diritto è riconosciuto dall'articolo 1130-bis del codice Civile che riconosce ai titolari dei diritti personali di godimento la possibilità di visionare e fare copie dei documenti giustificativi delle spese. Bisogna tenere conto che il conduttore può direttamente chiedere queste informazioni al locatore entro sessanta giorni ma che non può fondare il mancato pagamento qualora manchi la trasmissione preventiva della documentazione.

Conduttore: può partecipare all'assemblea condominiale?

Perchè il conduttore partecipi alla vita condominiale, l'art. 10 della legge 392/1978, dispone che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale per quanto riguarda le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.  Su queste questioni, l'inquilino ha anche il potere di impugnare le delibere viziate a proposito di questo tema. Il conduttore ha anche diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. 

Quali obblighi ha il locatore sulla comunicazione?

il locatore ha il compito di comunicare al conduttore la convocazione di assemblee in cui può esprimere un'opinione sui temi adeguati. Nonostante questo, la mancata comunicazione non implica l'invalidità delle delibere assunte in difetto di partecipazione del conduttore bensì il solo diritto al risarcimento del danno che il conduttore ha subito per effetto della condotta inadempiente del locatore.

Le regole che il conduttore deve rispettare

Il conduttore deve usare la cosa locata nel rispetto di essa e usarla per lo scopo per cui gli è stata locata, mantenendo integri gli elementi del godimento, non mutarne la forma o eccedere nel godimento concesso. Deve, inoltre, rispettare le norme contenute nel regolamento di condominio per l'uso dei bene e dei servizi comuni, anche se nel contratto non è previsto alcuna precisa clausola.  

Nel caso il conduttore non rispetti le regole condominiali, il locatore può rendere nuovamente disponibile il locale attraverso la richiesta della risoluzione del contratto di locazione, se necessario anche per via giuridica.

Le spese

Per quanto riguarda gli obblighi monetari agli oneri condominiali, il proprietario se ne deve occupare e il condominio si rivolgerà a lui. Il proprietario può rifarsi sul conduttore ricordando gli accordi stipulati nel contratto di locazione.

Privacy: come comportarsi nei confronti del conduttore?

Abbiamo detto che l'inquilino può partecipare alla vita condominiale, esprimere il suo voto per quanto riguarda specifici temi. Per questo motivo l'amministratore ha la necessità di trattare i suoi dati. Il regolamento Ue 2016/679 obbliga da parte dell'amministratore di inviare l'informativa che detta le caratteristiche del suddetto articolo, specificando le finalità del trattamento che saranno relative all'adempimento degli obblighi previsti dalle leggi nonchè per le finalità strettamente connesse e strumentali all'attività di gestione ed amministrazione condominiale, con uno specifico riferimento alla gestione riscaldamento e condizionamento d'aria. Inoltre, l'amministratore è obbligato ad avere il nominativo di tutti gli intestatari dei contratti di locazione.