Compiti dell'Amministratore Condominiale: come gestire la morosità dei condomini

Tra i compiti dell'Amministratore condominiale c'è quello di far fronte alla morosità dei condomini. L'articolo del Codice Civile italiano 1129 regola le funzioni dell'Amministratore Condominiale con l'obbligo di agire tempestivamente per il recupero di crediti nei confronti dei condomini morosi, in particolare, entro sei mesi dall’approvazione del bilancio da cui emergono i mancati versamenti. Questo termine ha una funzione protettiva: impedire che l’inadempienza di pochi incida negativamente sulla stabilità finanziaria dell’intero condominio.

In mancanza di una specifica dispensa da parte dell’assemblea, l’amministratore deve promuovere il recupero forzoso del credito, secondo quanto previsto anche dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Nel caso l'Amministratore non si attivi nei tempi previsti contro i morosi può essere ritenuto responsabile e dover rispondere dei danni che derivano dalla sua inazione oltre alla revoca, per giusta causa, del suo ruolo. 

Se l'Amministratore ha avviato la procedura legale contro i condomini morosi ma non ha ancora ottenuto risultati concreti contro i condomini morosi non potrà essere considerato in una posizione di negligenza e non sarà responsabile del risarcimento danni e nemmeno sollevato dal suo incarico. 

Ci sono diverse fasi che l'Amministratore può seguire per tutelare gli interessi dei condomini. La prima in assoluto è la comunicazione del debito al condomino moroso attraverso un sollecito scritto o una raccomandata; qualora questa prima forma di avviso dovesse venire ignorata l'Amministratore è tenuto ad avviare una procedura legale per il recupero delle somme.

La procedura legale si sviluppa con l'invio di un decreto ingiuntivo, ossia un provvedimento giudiziale, nel quale si ordina al debitore di ripianare il debito contratto. Se il condomino continua a non pagare, l'Amministratore può procedere con il pignoramento dei beni del debitore o altre misure coercitive come il pignoramento dello stipendio o della pensione. 

Nel caso l'Amministratore non si adoperi per recuperare il credito le conseguenze possono essere gravi. Infatti, il mancato recupero delle somme dovute può creare un disavanzo nel bilancio condominiale, costringendo i condomini in regola a coprire i debiti del condomino moroso. L'Amministratore, in questa situazione, è tenuto a rispondere per le proprie omissioni nella misura in cui questa mancanza di denaro incide sulle finanze e sulle quote dei condomini.

Un altro obbligo fondamentale per l'Amministratore è la comunicazione delle situazioni di morosità. Secondo la Legge, l'Amministratore è tenuto a informare i condomini dello stato dei pagamenti, rendendo noto all'assemblea chi non ha provveduto a pagare la sua quota. Questa informazione diventa essenziale poichè permette al condominio di fare una valutazione economica complessiva e di prendere decisioni consapevoli sulle eventuali azioni da intraprendere.

Questa comunicazione deve avvenire rispettando la privacy dei condomini evitando di divulgare dettagli non necessari o di diffondere informazioni sensibili che possano ledere la dignità del debitore. Lo scopo della gestione è essenzialmente gestionale.