Detrazioni fiscali per l'acquisizione immobiliare: requisiti e aliquote per il 2026

L'articolo 1, comma 22, della Legge di Bilancio per l'anno 2026, ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina fiscale riguardante le agevolazioni collegate al trasferimento a titolo oneroso di unità immobiliari. Nonostante la struttura basilare delle misure agevolative già esistenti sia rimasta per lo più invariata, il legislatore ha introdotto per spese sostenute nel corso dell'anno 2026, una modulazione delle aliquote detraibili che si basa in modo specifico sulla destinazione d'uso dell'immobile acquistato.

La modulazione delle aliquote

Per quanto riguarda i casi regolamentati dell'articolo 16-bis, comma 3, del Testo unico delle Imposte sui Redditi (Tuir), relative al cosiddetto "bonus casa acquisti", e dall'articolo 16, comma 1-speties, del decreto legge 63/2013, che regola il "sismabonus acquisti", l'entità del beneficio fiscale -sia esso sotto forma di detrazione Irpef o combinata Irpef/Ires- è stata ridelineata in questo modo:

- aliquota al 50%: questa aliquota maggiorata si applica esclusivamente qualora in cui l'unità immobiliare oggetto di compravendita venga destinata a costituire l'abitazione principale del contribuente acquirente. É indispensabile che tale destinazione d'uso venga effettivamente concretizzata entro il termine perentorio previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui viene fruita la prima quota della detrazione. In assenza di tale condizione, non sarà possibile accedere a questa maggiore percentuale di detrazione;

- aliquota 36%: questa aliquota ordinaria trova applicazione in via residuale,  ovvero per tutte le altre ipotesi in cui non venga soddisfatto il requisito della destinazione dell'immobile ad abitazione principale. Per cui, se l'immobile acquistato non sarà utilizzato come residenza principale entro i termini stabiliti, si applicherà automaticamente l'aliquota ridotta.

Estensione della disciplina alle pertinenze (box auto)

Lo stesso principio di selettività, fondato sulla destinazione d'uso e sulle tempistiche di utilizzo dell'immobile come abitazione principale, si applica anche alla disciplina delle detrazioni Irpef previste per la costruzione o l'acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali. Questa disciplina è regolata dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera d) del Tuir.

In particolare, per le spese sostenute nell'esercizio fiscale 2026, l'accesso all'aliquota agevolata maggiorata del 50% è subordinato alla condizione che l'immobile principale, al quale il box auto risulta vincolato con rapporto pertinenziale, venga destinato ad abitazione principale entro le medesime scadenze per la presentazione della dichiarazione dei redditi menzionate sopra. Se questa condizione non viene rispettata, si applicherà automaticamente l'aliquota ridotta del 36%.