Installare cancello automatico: regole su come ripartire le spese

All'interno del contesto condominiale è sempre più frequente l'installazione di cancelli automatici: sono più comodi e permettono di mantenere in sicurezza gli ambienti comuni. 

Effetto sulle parti comuni

Il dubbio principale ruota attorno alla distinzione tra innovazione condominiale e intervento svolto per modificare le parti comuni allo scopo di un miglior godimento. Secondo l'orientamento della Cassazione, l'installazione o l'automazione di un cancello condominiale non costituisce automaticamente un'innovazione, ma ogni situazione deve essere valutata perchè ha un impatto concreto su parti comuni e diritti condominiali.

Se il cancello condominiale viene installato con lo scopo di aumentare la sicurezza generale delle parti comuni impedendo l'accesso agli estranei, l'opera viene considerata come modalità di regolamentazione dell'uso della cosa comune non alterando la destinazione del bene comune.

Quorum deliberativo: gestione ordinaria o innovazione?

Viene discussa spesso la tematica del quorum deliberativo richiesto in assemblea perchè la disciplina condominiale distingue tra gli atti di gestione ordinaria e le innovazioni vere e proprie.

Se l'intervento consiste nell'automazione di un cancello già esistente o nella sostituzione del motore o nell'installazione di sistemi elettronici di apertura che non hanno un impatto sulla struttura dell'edificio, si richiede la maggioranza prevista dall'articolo 1136 del Codice civile, quindi la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

Se, altrimenti, l'intervento richiede opere più invasive e modifiche strutturali di una certa consistenza con limitazioni significative di alcuni condomini possono essere necessarie maggioranze più elevate, come previsto per le innovazioni.

Nella maggior parte dei casi, quando un cancello viene semplicemente automatizzato, richiede una maggioranza ordinaria dell'assemblea. Ciò che distingue le maggioranze necessarie dell'assemblea non è la presenza di un impianto automatico ma l'impatto che l'opera produce sull'uso del bene comune e sulla struttura dell'edificio. 

Come si dividono le spese?

Per quanto riguarda le spese per l'installazione, la manutenzione o la sostituzione di un cancello automatico, essendo una parte comune, queste vengono divise tra tutti i condomini secondo il criterio dei millesimi di proprietà, se non per la convenzione prevista dal regolamento condominiale, come stabilito dall'articolo 1117 del Codice civile.

Nel caso il cancello fosse usato solo da alcuni condomini, come per esempio nel caso di garage o determinate aree private, la ripartizione delle spese segue quando prescritto dall'articolo 1123 del Codice civile: i costi, in questo caso, devono essere sostenuti esclusivamente da coloro che traggono utilità diretta dall'impianto.

Cancello automatico: sicurezza e manutenzione

L'installazione di un cancello automatico ha dei determinati obblighi in materia di sicurezza seguendo le norme di ogni impianto meccanico automatizzato per cui necessita conformità tecnica e manutenzione periodica. 

L'amministratore di condominio, per questo motivo, deve vigilare sul corretto funzionamento dell'impianto e a intervenire nel caso ci fossero guasti per evitare eventuali situazioni che potrebbero rivelarsi pericolose per condomini e terzi. 

L'orientamento giurisprudenziale è favorevole all'installazione di cancelli automatici allo scopo di aumentare la sicurezza del condominio senza però incidere sui diritti individuali dei singoli condomini. Per questo motivo, automatizzare un cancello esistente o installare sistemi elettronici di apertura rappresenta un miglioramento della parte comune e può essere deliberato con la maggioranza assembleare ordinaria.