Manutenzione dei balconi senza estetica prevalente: responsabilità dei rispettivi proprietari

Se i balconi aggettanti con i loro rivestimenti non svolgono una funzione estetica prevalente ed essenziale per l'edificio non sono considerati elementi delle parti comuni. Quando queste strutture sono prive di carattere decorativo e non contribuiscono al decoro architettonico della facciata, le spese manutentive non possono essere addebitate a tutti i condomini. Per questo motivo è annullabile la delibera assembleare che approvi lavori indistintamente riferiti a parti comuni e a parti esclusive, senza separazione dei costi, gravando anche condomini non proprietari dei balconi, come sottolinea il Tribunale di Torino con sentenza 5239 pubblicata il primo dicembre 2025. 

La pronuncia della sentenza si inserisce nell'ambito della Cassazione in tema di natura giuridica dei balconi aggettanti e riparto delle spese manutentive ripetendo un principio di rilevanza pratica. Il giudice del Tribunale di Torino, parte dalla distinzione tra balcone in sè, come proiezione dell'unità immobiliare e bene di proprietà esclusiva, e rivestimenti del balcone, che possono rientrare nelle parti comuni solo nel caso svolgano una funzione estetica prevalente e qualificata per l'intero edificio.  Il giudice, inoltre, rimarca come tale funzione estetica non possa essere presunta, ma debba emergere in concreto dalle caratteristiche architettoniche dell'immobile. 

La sentenza su basa sul criterio dell'accertamento fattuale della funzione estetica dei balconi respingendo ogni valutazione astratta. Diventa necessario che i balconi presentino caratteristiche ornamentali autonome e riconoscibili, tanto da incidere effettivamente sul decoro architettonico complessivo. Il rilievo decisivo viene attribuito dal giudice alla documentazione fotografica confermando come la natura condominiale debba essere affermata su basi oggettive.

L'analisi delle immagini della facciata, nel caso specifico, ha dato la conferma che i balconi non presentano elementi ornamentali o decorativi che incidono sul decoro architettonico. Di conseguenza, la delibera impugnata non è legittima nella parte in cui ha posto a carico di tutti i condomini spese relative ai suddetti balconi.

La decisione del giudice ribadisce che l'assemblea non può deliberare validatamente sui beni di proprietà esclusiva, se non ne limiti in cui tali beni incidano su interessi comuni. In questo caso specifico, l'inclusione indiscriminata dei frontalini e dei sottobalconi nel perimetro dei lavori straordinari ha comportato un eccesso di potere assembleare che si è tradotta in una indebita compressione del diritto di proprietà dei singoli condomini non interessati dalle opere.

Diventa interessante, il punto focale attribuito dal tribunale alla mancanza di una adeguata distinzione dei costi nel preventivo approvato e nel successivo riaparto. Questa carenza dei costi rende la delibera invalida poichè non permette ai condomini di comprendere e verificare la legittimità della contribuzione loro richiesta. Gli amministratori e le assemblee condominiali devono quindi presentare una separazione delle voci di spesa quando i lavori coinvolgono contemporaneamente beni comuni ed esclusivi. L'approvazione di un preventivo che comprende entrambe le parti è in contrasto con i principi di trasparenza e correttezza nella gestione condominiale.