Posti auto nell'ex area del giardino: delibera legittima

La sentenza 801/2026, pubblicata il 30 gennaio scorso nasce da una vicenda in cui una condomina si era rivolta alla giustizia per impugnare un deliberato di assemblea in cui si era concordato di trasformare le aiuole del cortile condominiale in posti auto, con conseguente autorizzazione di uno studio di fattibilità. Il Tribunale di Roma aveva dato ragione al condominio respingendo la richiesta della condomina che però ha perseverato rivolgendosi alla Corte d'appello.

La condomina ha portato in evidenza che il regolamento condominiale (all'articolo 6) vietava la circolazione di biciclette e per analogia anche quella delle auto; senza contare che l'area cortilizia era originariamente un giardino e il cambio di destinazione d'uso richiedeva il consenso dell'unanimità dei condomini. Nonostante le rimostranze anche la Corte d'appello ha respinto le richieste della condomina.

La risposta della Corte d'appello

La Corte d'appello di Roma respinge il ricorso della condomina: il giudice ha basato la sua decisione su tre pilastri fondamentali:

1. la condomina sosteneva che il divieto di circolare in bicicletta nel cortile implicasse che questo divieto valesse anche per le auto. La Corte ha respinto questa estensione perchè la clausola regolamentare che vieta le biciclette ha un significato preciso e limitato. Il fatto che sia vietato circolare in bici non impedisce che uno spazio comune possa essere adibito a parcheggio per le auto.

2. Un altro dei punti centrali portati come rimostranza dalla condomina era se la creazione di nuovi posti auto potesse venire etichettata come innovazione, con relative maggioranze elevate, o semplice miglioramento dell'uso della cosa comune. Per questo aspetto, la Corte ha accertato che il cortile non era un giardino inteso come area verde intoccabile, ma era pavimentato e già dotato di un cancello carrabile e posti auto preesistenti. Gli interventi proposti vengono, quindi, considerati dal giudice come la razionalizzazione di un uso già esistente, non come un cambio totale di destinazione d'uso. La Corte ha anche fatto notare con la condomina in passato avesse votato a favore di una delibera che prevedeva l'ampliamento dei posti auto proprio in quell'area confermando che la destinazione a parcheggio fosse oramai assodata.

3. Il ragionamento del giudice d'appello evidenza che se anche gli interventi di qualifica del parcheggio fossero stati visti come innovazione, la delibera impugnata sarebbe stata comunque valida poichè l'assemblea aveva votato a favore con una maggioranza che superava i due terzi del valore dell'edificio, ossia la soglia fissata dall'articolo 1120 del Codice civile per le innovazioni.