Presunzione di condominialità delle tubature: come funziona l'assicurazione?

Solitamente il condominio sottoscrive polizze assicurative che coprono l'intero impianto idrico, sia le tubature condominiali sia quelle private.

L'articolo 1117 del Codice Civile evidenzia una presunzione di condominialità, laddove non ci sia un titolo contrario, di varie parti dell'edificio, tra cui anche gli impianti idrici all'interno della categoria delle opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.

Tubi all'interno delle abitazioni

Per quanto riguarda le tubature che sono posizionate in parte all'interno delle abitazioni private e in parte sono di competenza condominiale possono sorgere complesse controversie, proprio per questo il condominio si avvale di polizze assicurative che coprono l'intero impianto idrico: quelle condominiali e quelle private dei singoli appartamenti. Rimane il fatto che i singoli condomini possano stipulare polizze private rimanendo assicurati, in ogni modo, dall'ombrello della polizza condominiale.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la presunzione di condominialità prevista dall'articolo 1117 non può essere estesa alla parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, ossia nella sfera di proprietà esclusiva di questi ultimi, e di conseguenza nemmeno alla diramazioni le quali, immettendosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche qualora quest'ultimo sia allacciato a quello comune, servono a portare acqua agli appartamenti dei proprietari.

Il ruolo dell'assicurazione

Il rimedio alle situazioni critiche di questo tipo è quello che il condominio si tuteli stipulando una polizza assicurativa che copra i danni provocati, oltre che dalle tubature condominiali, anche da quelle private dei singoli appartamenti.

Pertanto, l'accertamento che la rottura di un tubo che causa l'allagamento riguarda un tratto di proprietà privata e non sia collocato invece in una zona condominiale, esclude anche l'ipotesi di responsabilità da custodia a carico del condominio. 

Ad ogni modo l'accertamento sulla titolarità privata del tratto di tubazione interessata ha carattere solamente fattuale, con la conseguenza che è riservato al giudice di merito e non può essere oggetto di altri esami nel corso di giudizio di Cassazione.

Riconoscimento dei tubi provati e comuni

La decisione della Suprema corte, riprendendo un vecchio ordinamento della Corte stessa, evidenzia che la presunzione di comunione delle parti comuni, elencate dall'articolo 1117, n.3, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, non implica in tutti i casi che, nell'ambito della porzione di fabbricato esclusiva del singolo condominio, non ricada alcuna parte comune, dal momento che il criterio distintivo tra parti comuni e parti esclusive del condominio è costituito dalla loro destinazione. 

Il condotto delle acque è di proprietà esclusiva, indipendentemente da dove è situato, per la parte in cui afferisce direttamente al servizio del singolo e rientra nella parte comune in tutta la restante porzione, in cui ad esso si inseriscono uno o più altri canali a servizio di altri condomini; nondimeno questo orientamento fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto delle acque a prescindere dalla sua posizione, è stato giudicato non corretto.

Questo perchè l'articolo 2051 del Codice civile prevede una forma di responsabilità che ha il suo fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica che implica l'effettiva disponibilità della cosa stessa.