Procedura di licenza per convalida di sfratto: iter poco conosciuto dai proprietari

Il processo di sfratto è un iter abbastanza conosciuto e può essere messo in atto per morosità o per il termine del contratto di locazione e prevede che gli affittuari liberino l'immobile riconsegnando le chiavi dell'appartamento al proprietario. 

La procedura

Esiste un altro iter che è possibile seguire, con uno scopo e una funzione che si affiancano alla procedura di cui sopra. Questa procedura è la licenza per convalida di sfratto ed è descritta dall'articolo 657 del Codice di procedura civile.

Questa norma afferma al primo comma che "il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, [...] prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali."

Quali sono le differenze tra le procedure?

Qual è la differenza tra uno sfratto ordinario per finita locazione e la procedura di licenza? La procedura di licenza può essere esperita prima della scadenza del contratto stesso -teoricamente- anche subito dopo la sua sottoscrizione.

Quando il contratto di affitto è ancora in corso il proprietario può depositare un ricorso in Tribunale e sollevare davanti al giudice la questione che il contratto in questione alla sua scadenza non si rinnoverà e anzi che alla data fissata l'immobile dovrà essere prontamente riconsegnato. 

I vantaggi della procedura di licenza per convalida di sfratto

Questa procedura ha il vantaggio immediato di impedire la tacita rinnovazione del contratto e quello successivo di obbligare il conduttore alla restituzione a partire dal giorno della scadenza del contratto. Il vantaggio, nella sostanza, sta nelle tempistiche: nel caso di sfratto per finita locazione occorre attendere la fine del contratto e solo in seguito depositare il ricorso, ottenere il provvedimento giudiziario (rischiando l'opposizione da parte del conduttore) e solo in seguito mettere in moto la complessa macchina burocratica per liberare materialmente l'immobile con l'aiuto dell'ufficiale giudiziario e della forza pubblica.

Con la licenza per convalida, potendo agire prima del termine del contratto di locazione, la procedura si conclude prima del termine del rapporto e dal giorno successivo il proprietario può immediatamente agire in via esecutiva per la riconsegna, non dovendo aspettare le tempistiche del giudizio con una grande risparmio di tempo. 

Esistono tre tipologie di procedura: vediamo quali

Non vi è una procedura migliore da perseguire rispetto a un'altra ma è utile essere a conoscenza di tutte e tre in modo da poter fare affidamento su di esse in base alla situazione in cui ci si trova: 

- sfratto per morosità: se nel corso del contratto il conduttore omette di pagare il canone;

- procedura dello sfratto per finita locazione: se il contratto è terminato e il conduttore si ostina a non lasciare l'immobile;

- licenza di finita locazione: se il contratto è ancora in corso, a prescindere dal pagamento dei canoni, il proprietario può decidere di anticipare i tempi e depositare un ricorso per licenza di finita locazione, ottenendo un provvedimento per riottenere l'immobile appena finita la scadenza di contratto.