Riforma del condominio: ecco tutte le novità secondo la Legge

Ecco la proposta di legge n. 2692 pubblicata formalmente alla Camera dei Deputati che prevederà:

- modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio;

- nomina e attribuzioni dell'amministratore e del revisore condominiale;

- attribuzioni dell'assemblea;

- istituzione dell'elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali.

Il testo interviene in modo preciso e dettagliato sulla disciplina del condominio, con l'obiettivo di ridurre i contenziosi e rafforzare la trasparenza della gestione nonché i livelli di sicurezza degli edifici.

Revisore condominiale obbligatorio nei condomini sopra i 20 partecipanti:

Una delle innovazioni più significative riguarda la nomina obbligatoria del revisore condominiale nei condomini:

- con più di 20 partecipanti;

- ovvero con più di 60 condomini nei casi di supercondominio.

Il revisore dovrà essere terzo, indipendente e certificato e avrà il compito di verificare la contabilità e certificare il rendiconto condominiale. con deposito presso la Camera di commercio territorialmente competente. In caso di mancata nomina, potrà provvedere l'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.

Rendiconto condominiale più strutturato e certificato

In questa proposta si prevede una struttura contabile analitica e standardizzata, riscrivendo l'articolo 1130-bis c.c., per il rendiconto condominiale, che dovrà comprendere i seguenti documenti:

- registro di contabilità redatto secondo il criterio di cassa, che riporti tutte le voci d entrata e uscita avvenute durante l'anno di gestione;

- un conto economico relativo ai costi e ricavi dell'anno di gestione, secondo il principio di competenza economica;

- un contro finanziario di riepilogo delle entrate e delle uscite, sempre redatto secondo criterio di cassa;

- una situazione patrimoniale aggiornata al termine dell'esercizio:

- uno stato di ripartizione dei costi, con evidenza dei conguagli di fine gestione, tenendo conto dei versamenti dei condomini per competenza e degli eventuali conguagli dell'anno precedente;

- una note sintetico esplicativa della gestione con all'interno i rapporti in corso, le questioni pendenti e le istruzioni per la lettura del rendiconto, con particolare attenzione agli aspetti finanziari e patrimoniali.

La certificazione del rendiconto da parte del revisore ha lo scopo di prevenzione delle impugnazioni pretestuose e di maggiore affidabilità verso condomini e terzi. 

Esame finale anche in modalità telematica

Per quanto riguarda la formazione degli amministratori di condominio, il testo prevede che:

- l'esame finale del corso di formazione iniziale possa svolgersi anche in modalità telematica;

- l'esame finale resta obbligatorio esclusivamente per il corso di formazione iniziale, mentre non è previsto per gli aggiornamenti periodici;

- l'aggiornamento annuale sia portato ad almeno 20 ore, con prevalenza di materie giuridiche, contabili, fiscali e di sicurezza.

Sicurezza degli impianti: obbligo di certificazione annuale

Il tema della sicurezza delle parti comuni è stato rafforzato significativamente poichè è necessario che le informazioni relative agli impianti e alle condizioni di sicurezza dell'edificio siano:

- verificate e certificate annualmente;

- queste verifiche e certificazioni siano svolte da soggetti qualificati in materia di salute e sicurezza sul lavoro.

Poteri dell'amministratore in materia di sicurezza degli edifici

In questa proposta di legge viene rafforzato il potere dell'amministratore prevedendo la possibilità di intervenire per l'esecuzione delle opere necessarie alla messa in sicurezza delle parti in comune, anche in presenza di inerzia dell'assemblea condominiale.

La previsione ha lo scopo di superare le situazioni di stallo decisionale che espongono edifici e amministratori a rischi rilevanti, garantendo un migliore presidio della sicurezza senza comprimere le competenze dell'assemblea.

Uso delle parti comuni proporzionale alla quota di proprietà

Modificando l'articolo 1118 c.c. la proposta chiarisce che il diritto sulle parti comuni spetta ai condomini in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare, salvo che si tratti di beni destinati a servire i partecipanti in misura diversa.

La disposizione ha l'obiettivo di fornire un criterio più chiaro per la gestione dei conflitti sull'uso delle parti comuni.

Privacy: ruolo rafforzato dell'assemblea

Per quanto riguarda i dati personali, il testo stabilisce che le deliberazioni relative al trattamento dei dati alla nomina del responsabile della privacy siano adottate con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore.

La norma ha lo scopo di chiarire alcuni punti nebulosi emersi nella prassi condominiale.

Elenco nazionale degli amministratori

Viene istituito presso il Ministero delle imprese e del made in Italy un elenco nazionale pubblico e telematico degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali.

L'iscrizione all'elenco diventa condizione per l'esercizio dell'attività, con requisiti professionali più elevati e sanzioni in caso di esercizio senza iscrizione.

Recupero dei crediti dal conto corrente condominiale

All'interno della proposta troviamo anche una norma che consente ai creditori del condominio di agire direttamente sulle somme depositate sul conto corrente condominiale, senza dover prima procedere nei confronti dei singoli condomini morosi.

Solo in caso di incapienza del conto, sarà possibile rivalersi anche sui condomini in regola, che manterranno comunque un diritto regresso nei confronti dei morosi.

Rinnovo automatico dell'amministratore

Viene modificata la disciplina dell'incarico dell'amministratore: la durata rimane annuale, ma è previsto il rinnovo automatico dell'incarico, salvo espressa volontà contraria dell'assemblea condominiale.

L'obiettivo è quello di evitare il ricorso prorogatio imperii, che nella prassi si protrae spesso per lunghi periodi, nonchè di superare le incertezze legate alla mancata maturazione del compenso dell'amministratore in assenza di una formale deliberazione di rinnovo, assicurando così continuità gestionale e certezza dei rapporti. 

Conclusioni

La proposta appare orientata a favorire determinati settori: chi offre corsi di revisione contabile condominiale, chi gestisce la formazione degli amministratori, i tecnici e le imprese specializzate in materia di salute e sicurezza sul lavoro, nonchè i fornitori interessati a ottenere pagamenti in forme più rapide e garantite.

Non si esclude che l'obiettivo della proposta risponda più a interessi economici specifici più che a un reale bisogno di semplificazione o di tutela collettiva. In questa chiave di lettura, l'ipotesi di introdurre in futuro la detraibilità delle spese condominiali ordinarie potrebbe essere interpretata come un tentativo di attenuare l'impatto economico dei maggiori oneri che la riforma sarebbe destinata a produrre, anche al fine di rendere più accettabili misure che rischiano di incidere in modo disomogeneo sui condomini, con possibili effetti penalizzanti per chi risulta già regolarmente adempiente.