Trasformazione del astrico solare in terrazzo in condominio: come farlo

In un condominio potrebbe sorgere il volere comune di trasformare il lastrico solare in un terrazzo con lo scopo di avere uno spazio all'aperto. Questo tipo di intervento è da ponderare con attenzione ed è quindi bene informarsi quali siano i permessi da ottenere e se l'assemblea deve dare il suo beneplacito.

Lastrico e terrazzo: quali sono le differenze?

È definito lastrico solare la copertura piana di un edificio ossia un'alternativa al classico tetto spiovente. Il lastrico viene progettato con l'obiettivo di proteggere l'edificio dagli agenti atmosferici e non come spazio vivibile, da qui gli interventi necessari di trasformazione e adeguamento per renderlo calpestabile e vivibile.

Il terrazzo, diversamente, è una superficie piana che nasce come spazio ad uso abitativo, calpestabile e viene già dotata di parapetti di sicurezza. 

Modifiche necessarie all'edificio

Gli interventi necessari alla trasformazione del lastrico solare in terrazzo sono rilevanti perchè si tratta di una modifica che cambia profondamente l'assetto dell'edificio, per questo motivo non rientra nell'edilizia libera e richiede l'ottenimento di specifici permessi, così come stabilito dal Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001).

La portata di questo intervento spesso impone il rilascio del permesso di costruire sovrastando la Scia che, infatti, è necessaria per interventi di ristrutturazione edilizia leggera o per interventi di manutenzione straordinaria che non alterano significativamente il volume e la sagoma dell'edificio o la destinazione d'uso.

La trasformazione del lastrico solare in terrazza richiede quindi il titolo abitativo poichè è un intervento di ristrutturazione invasivo con un cambio di destinazione da semplice copertura a spazio vivibile e fruibile. Per questi motivi per procedere è necessario un sopralluogo da parte di un tecnico abilitato che effettui una verifica strutturale, certificando la possibilità di trasformazione da tetto in terrazza.

L'ambito condominiale

Se il lastrico solare che si vuole modificare è quello di un condominio, oltre ai permessi edili sopraelencati, è necessario tenere conto anche di altri aspetti. Qualora il tetto sia di proprietà comune del condominio, ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, è necessario innanzitutto controllare il regolamento condominiale per capire se pone dei limiti specifici ed è necessaria la delibera dell'assemblea.

Essendo un intervento che rientra nelle innovazioni, è necessario ottenere la maggioranza qualificata dei proprietari che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Se il regolamento condominiale contrattuale ponesse un divieto specifico, per poter procedere è necessario ottenere un voto unanime da parte dell'assemblea in modo che anche il regolamento venga modificato. 

Se il lastrico solare è a uso esclusivo

Se in ambito condominiale, il lastrico solare (nonostante sia parte comune dell'edificio) è attribuito ad uso esclusivo ad uno o più condomini, il proprietario o i proprietari coinvolti possono attuare due principali orientamenti che la giurisprudenza ha elaborato in merito alle maggioranze assembleari necessarie.

Orientamento uno: espresso dalla Cassazione con sentenza 19281/2009, secondo cui la trasformazione del lastrico solare condominiale in terrazzo ad uso esclusivo può configurarsi come un'indebita appropriazione di una parte comune che viene sottratta agli altri condomini, pur continuando a svolgere la funzione di copertura. Per questo motivo diventa essenziale il voto favorevole unanime dell'assemblea perchè viene modificata la destinazione d'uso comune. 

Orientamento due: secondo la Cassazione con sentenza 2126/2021, ammette la trasformazione del tetto in terrazzo ad uso esclusivo, senza togliere la sua funzione di copertura e protezione dell'intero edificio. Per questo orientamento l'intervento può essere etichettato come un uso più intenso della cosa comune, ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile, e se sottoposto all'esame dell'assemblea può essere approvato con la maggioranza qualificata degli intervenuti che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio.

Spese: la ripartizione

Nel caso in cui il terrazzo venga destinato all'uso intero del condominio, il costo ricade sui condomini che approvano l'intervento di trasformazione, proprio perchè si tratta di un'innovazione voluttuaria (ai sensi dell'articolo 1121 Codice civile). I condomini che esprimono parere contrario possono sottrarsi alla spesa, con la possibilità di partecipare successivamente alla spesa e per un eventuale utilizzo. Qualora l'intervento non sia voluttuario e viene deliberato con la maggioranza  o se tutti i condomini accettano di contribuire, le spese possono essere divise in base ai millesimi di proprietà.

Nel caso in cui il lastrico solare sia ad uso esclusivo, i costi dell'intervento devono essere sostenuti dal condomino che ne beneficia ed eventuali compensazioni economiche a favore degli altri condomini per la perdita del godimento della parte comune, possono essere concordate in sede di assemblea.

Qualora tale interventi comporti un miglioramento della funzione di copertura del tetto condominiale, le spese seguono il criterio previsto dall'articolo 1126 Codice civile per cui un terzo a carico del condominio che ne detiene l'uso esclusivo e i restanti due terzi a carico degli altri condomini, sempre in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.