Vendita di immobili: a chi spettano le spese condominiali residue?

L'acquisto di un appartamento in un contesto condominiale è un'attività complessa a cui è necessario dedicare attenzione. Uno degli elementi che si dovrebbe appurare prima dell'acquisto è la presenza di spese condominiali lasciate "in eredità" dal vecchio proprietario.

Il principio chiave da tenere in considerazione è quello per cui chi fa le spese deve poi sostenerle e nel caso di quelle condominiali sono spese effettuate dalle parti e non personalmente, ancora più precisamente sono fatte dall'amministratore in nome e per conto del condominio e solo successivamente ripartite tra i condomini. In questo caso, quindi, dovrà pagare le spese il soggetto che era proprietario dell'immobile al momento della deliberazione delle spese stesse.

Bisogna tenere sempre conto del momento della deliberazione da parte dell'assemblea e non anche il momento di effettivo esborso o realizzazione dei lavori, che può essere antecedente o successivo. Questo principio segue il ragionamento per il quale colui che è proprietario dell'immobile è il soggetto che riveste la qualifica di condomino ed è quindi il responsabile per il pagamento delle spese.

Considerazione dei limiti temporali

Per capire quali siano i limiti temporali relativi alla presa in carico di spese condominiali ci vengono in aiuto i commi III e IV dell'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile, che evidenziano: "Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidamente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto."

Per dirla in termini più semplici, chi acquista un immobile acquisisce anche la posizione di condebitore in solido con il venditore per le spese condominiali ancora dovute al condominio e quindi, il condominio può chiedere il pagamento all'acquirente. Questa responsabilità è limitata, non nell'ammontare, ma nel tempo dato che si acquisisce la responsabilità solo per le spese relative all'anno in corso e quello precedente. 

Di cosa tenere conto quando si acquista un immobile?

Prima dell'acquisto di un appartamento in condominio è buona norma contattare l'amministratore di condominio e verificare, tra le altre cose, anche la presenza o meno di spese condominiali.

L'amministratore risponderà a questa richiesta con un documento comprovante le eventuali spese residue, che dovrà essere mostrato al notaio rogante al momento della compravendita. Diventa fondamentale, al momento dell'acquisto, non fermarsi allo stato edilizio dell'immobile ma occuparsi anche della parte relativa alle spese e ai debiti condominiali.